Rachat de soulte dans quels cas ?

le rachat de soulte une opération de régularisation entre des personnes co-propriétaires
Rachat de soulte pour partage entre indivisaires ou en instance de divorce

Rachat de soulte : pourquoi et comment ?

Soulte définition

La soulte sera le reste d’une division lorsqu’il, s’agit de partager dans une indivision entre les héritiers, et sera la part que l’on doit payer à celui qui cède sa part dans un divorce. La soulte représente la différence entre deux parts.

Rachat de soulte après divorce : définition

Dans un divorce le partage de la communauté des biens se divise en deux. Seulement lorsque l’un choisi de conserver tel bien mobilier ou immobilier, l’autre époux cédera en contre partie d’un dédommagement égal a la valeur qu’il estimait retenir.

Lorsqu’il s’agit du bien commun immobilier, on comprend que la liquidation de la communauté entrainera soit la vente du bien et partage de l’argent à part égale, ou la conservation du bien par une des deux à charge de reverser l’équivalent en argent pour le cédant.

Conclusion :

Dans un cas, nous avons une compensation pour équilibrer les partages, dans l’autre, il s’agit ni plus ni moins d’un achat et une vente du bien commun, pour devenir la pleine propriété de l’acheteur.

Rachat de soulte dans le cadre d’un héritage

Nous sommes en présence d’une indivision composée de frères et sœurs par exemple, c’est à dire des héritiers. Le Notaire établira les actes de notoriété, procédera à l’évaluation des biens meubles et immeubles, pour leur valeur nette et requerra les souhaits de chacun, et situera la part théorique de chacun. Le  rachat de soulte va apparaitre à chaque fois que le partage sera inégal.

Les lots sont rarement homogènes, ce qui explique les reliquats. Ainsi la personne qui retient le lot dont la valeur est supérieure à la part des autres devra reverser au notaire le montant qui correspond à la valeur dépassant son droit de partage .

Rachat de soulte dans le cas de divorce

Les choses se compliquent en ce sens qu’il faut distinguer tout d’abord le régime matrimonial, et ensuite le choix de la procédure de divorce. Le plus simple, nous avons un couple marié sous le régime matrimonial de la communauté légale réduite aux acquêts, pour un divorce par consentement mutuel .

Le cas le plus simple à priori, lorsque l’entente est suffisante pour établir la valorisation de la communauté. Il peut y avoir la résidence principale achetée a crédit. Le capital restant dû sera repris dans le tableau d’amortissement. Les biens meubles dans un divorce par consentement mutuel ne fait pas l’objet d’un partage au sens notarié. Les époux s’entendent sur le partage entre eux.

La communauté de biens consistera dans ce cadre à retenir la valeur de la maison.

Hypothèse numéro 1 :

Le couple décide de vendre la maison. Le notaire établit les actes de vente classique identique à la vente occasionnée par un couple vivant ensemble. Faire appel à L agent immobilier rechercher les acheteurs dans une vente au plus offrant. Le notaire remet le chèque du montant net de la vente, libellé au nom de monsieur et madame. Le couple en instance de divorce fera son affaire de se partager la somme à leur gré. Le couple dispose d’une  faculté qui simplifie la procédure.  La communauté est réduite à zéro, et par conséquent liquidée de fait. Les frais de notaire sont limités à la vente de la maison.

Hypothèse numéro 2 :

Un ex-conjoint veut conserver la maison en pleine propriété, soit pour lui même, soit avec une personne qui recomposera son foyer. Alors dans ce cas précis, le notaire ou l’agent immobilier évaluera la maison.

Estimons la maison à 250.000€ et le prêt dont le montant du capital restant dû calculé à 50.000€ . Le bien entrant dans le partage sera de 200.000€. L’acheteur devra racheter la part de son ex- époux et devra payer 100.000€ à celui-ci pour cette part cédée.

L’acheteur devra se tourner vers la banque créancière du pret. Il étudiera le moins coûteux entre rembourser le prêt par anticipation et re-souscrire un nouveau crédit immobilier pour le global.

La banque acceptera ou non suivant le taux d endettement du ou des acheteurs. Il retiendra peut être une garantie hypothéque.  L assurance emprunteur sera conforme aux garanties exigées par le prêteur.

Hypothèse numéro 3 :

Rachat de la soulte par un tiers, la procédure diffère peu. Les deux ex-conjoints seront indemnisés à hauteur du montant à parfaire leur part. Le tiers sera propriétaire en pleine propriété après le paiement complet du bien estimé et après  la rédaction des actes.

Frais occasionnés par le rachat de soulte

C’est le notaire qui procède au calcul du rachat de soulte, au moment de l’état liquidatif. Dans le montant de la soulte , il faudra donc prévoir les frais de notaire et la taxe d’enregistrement.

Le juge aux affaires familiales et la soulte

Nous avons vu le cas du divorce par consentement mutuel, anciennement le divorce amiable. Les avocats ont proposé le projet de convention de divorce, et les epoux sont d’accord sur le montant de la soulte.

Selon les types de divorce, sans parler de divorce pour faute, le juge  des affaires familiales peut intervenir à la demande d’un « intéressé enfant par exemple ». Ainsi, le juge s’assurera de  la juste proportion de la soulte. Autrement dit, il ne faut pas   qu’elle déséquilibre trop les rapports financiers des antagonistes. Quelque soit le principe de la rupture : par la rupture définitive de vie commune, par l’altération définitive du lien conjugal. Il s’ensuit le partage du  domicile conjugal , puis  sera promulgué le divorce.

Les conséquences du divorce, (lorsque, est prononcé le divorce) s’observent, soit par consentement mutuel sans juge, soit en passant devant le juge.  Les délais de réflexion seront observés, (délais de 15 jours), la force exécutoire sera donnée aux actes.

On pourra verser la  soulte soit à la promulgation du divorce, soit après les trois mois écoulés à la suite du jugement définitif du divorce. Personne n’ayant fait appel du jugement rendu, bien entendu.